长期看人口、中期看土地、短期看金融，这是房地产市场的一条铁律。只有读懂了一个地区的人口数据，才能真正读懂这个地区的楼市。

近日，《杭州市临安区国土空间分区规划（2021-2035年）》（公众征求意见稿）发布，引发社会广泛关注。《规划》提到的一些关键数字，值得认真敲黑板——预期至2035年，临安常住人口77万人，城镇化率75%以上。

这是临安区国土空间保护、开发、利用、修复和指导各类建设的行动纲领，是编制下位国土空间规划、详细规划、相关专项规划和实施国土空间用途管制的基本依据。也就是说，从中可以看到临安未来的发展蓝图，意义重大。

(资料图片仅供参考)

在全国人口总量出现拐点的大背景下，未来临安常住人口要实现逆势增长，显然需要一些强劲的支撑点。而这，也正是临安未来发展的重大机遇。

每年新增近万人

城镇化提升空间巨大

截至2022年末，临安常住人口64.8万人，按照2035年77万人口的预期目标，还有12.2万人的增量空间，也就是说接下来13年间平均每年新增近1万人。

这样的人口增速，明显快于过去10年。2012年末，临安常住人口为57.1万人，也就是年均增加7700人。而在去年，临安常住人口新增仅为6000人。

除了常住人口总量，临安的城镇化率也尤为值得关注。2022年末，临安城镇化率60.9%，2035年预期目标是75%以上，这也就意味着今后每年的城镇化率至少要提升1%。

事实上，目前杭州多个中心城区的城镇化率已经达到100%。临安的城镇化远未接近尾声，这也将成为社会经济发展的一个后发优势。

图源临安发布

可以算一道简单的数学题。根据2022年末的统计数据，临安城镇人口为39.46万人；根据2035年77万人口总量以及城镇化率75%以上的预期目标，临安城镇人口至少57.75万人。这也就意味着，未来13年间临安的城镇人口平均每年至少要新增1.4万人。

这对临安楼市而言，显然是一个不能忽略的数字。事实上，城镇化红利已对临安楼市产生了强劲的拉升作用。开年以来，临安多个楼盘销售回暖，其中来自乡镇的客群占了相当大的比例。

图源临安发布

落户政策调整

迎来更多新临安人

随着全国人口总量拐点的到来，各地人口转入了存量竞争时代。临安要实现2035年77万常住人口的预期目标，难度虽然不小，但是有利条件也不少。

从整个杭州的空间规划上来看，由于中心城区人口稠密，无法容纳更多新杭州人，因此像临安这样的非中心城区，自然也就成了吸纳新杭州人的主阵地。

据潮新闻记者了解，近年来，不少临安购房者有一块“心病”。比如A先生一家多年前就已在临安置业，却迟迟没来入住。尽管盼望举家搬迁过来，但遗憾的是，夫妻俩都不满足临安的落户条件，导致儿子难以就读临安的高中，女儿也难以入读临安的幼儿园。

因为2018年初，在临安撤市设区近半年之际，临安区的落户政策发生了重大变化，即在当年2月11日起，临安区暂停了购房落户政策。如今，以A先生为代表的一类人群总算盼到了“福音”。

图源临安发布

今年3月14日，杭州市人民政府门户网站发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》，考虑从多个方面对杭州户籍制度进行改革，吸引更多人才来杭落户。简而言之，杭州十区的学历落户门槛最低为专科。其次是拟放宽技能人才落户，并调整了积分落户年龄指标及个税赋分制等，规定积分达到100分即可落户，不再设置总量限制。

客观而言，落户政策的这一优化调整，对临安利好明显。在前几年的积分落户中，由于设置了总量，在临安上班最终通过积分落户的人数寥寥。接下来，将会有更多中端人才加速落户，从而定居临安。

随着大量新临安人到来，临安楼市的客群比例也已发生明显变化，投资泡沫锐减。临安住建部门的统计数据显示，2022年临安区的购房人群比例为：临安本地人32.18%，临安以外杭州市内43.61%，杭州以外浙江省内11.18%，省外13.03%。

图源临安规划和自然资源管理

一大批工业用地成交

产业红利持续释放

当然，比落户政策更重要的影响因素，还是产业。产业不仅能持续推动经济，背后更是大量的就业岗位，成为不断吸引人才的发动机。

这方面，临安十分拼。统计显示，今年前三月，临安已成交的工业用地多达14宗。

这14宗用地中，引入的产业有亩均年税收30万元/亩的汽车制造业、造纸和纸制品业，亩均年税收80万元/亩的计算机通信等电子设备制造业，亩均年税收40万元/亩的电器机械和器材制造业，亩均年税收40万元/亩的仪器仪表制造业，亩均年税收32万元/亩的纺织业。

有了产业就会吸附就业人口，有了人口就会有各类生活需求，从而形成一条正向发展的链条。今年2月，临安区政府网站公布了杭州市临安区发改局、财政局、国资办等三部门联合印发的《关于印发临安区2023年度基础设施项目计划、临安区2023年度国有公司经营性项目计划的通知》，涉及市政、交通、教育、卫建、水利等多达250多个重大项目。

其中，重磅项目比如青鸿达区块（工创园）配套道路，把道路框架拉通，是搞大基建的基础。这幅广为流传的摩天大楼群，今年已经进入实质性开工阶段。

还有青山湖科技城三甲医院、青山湖科技城第二初中等新建项目，也将极大提升临安的城市能级。

一个城市如果有巨大的就业吸引力，哪怕不能落户，依然能把人留下来。一旦留下了，也就成了这座城市的一份子。

宅地出让量锐减

住宅库存一降再降

今年2月，潮新闻记者写过一篇《时隔近8个月再推地，临安楼市有何新风向》，临安住宅库存量正在以肉眼可见的速度不断下降，库存压力得到较大程度的缓解。

而在2月21日集中出让的第二批供应中，临安出让的一宗低密商住地块，住宅建筑面积（含配套公建）仅7702.5㎡，换算成住宅，预计只能新增三四十套房源，对新房库存的影响几乎可以忽略不计。

截至发稿，杭州已挂牌了将要在今年4月出让的第三批宅地，临安区再次缺席，相当于临安宅地的断供期将长达10个月之久。

日前发布的2023年临安读地手册，今年共收录43宗重点推介地块，宅地依然偏少，其中商住地块3宗，商业商务地块达26宗。而这，也将进一步改善临安楼市的供需关系。

重磅宝地不少。最抢眼的要数城市客厅首发区块。功能业态包括商务办公、文化会展综合体、酒店等。其中商务办公地上建筑面积约为38.6万方；文化会展综合体地上建筑面积约为9.0万方；酒店及公寓地上建筑面积约为6.2万方；中央活力绿廊（含中心公园）用地约为4.8万方；另外还有一座城市阳台，具体规模待定。

这将是临安新型的公共文化空间、地标性建筑，助力提升城市形象，更好地展示临安的秀美山水、悠久人文、宜居品质。

城市客厅首发区块总占地近295亩（19.65万方），总建筑面积约为80.3万方，其中地上建筑面积约为53.8万方，地下建筑面积约为26.5万方（暂定）。

再比如“鲲鹏”总部产业园地块，在地铁农林大学站旁，由3宗地块组成，北侧为住宅用地，南侧2宗分别为商业、商业商服兼容广场停车用地，目标打造楼宇经济新标杆、城市形象新地标。

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